הכל על משכנתא בקצרה

כל כך הרבה שומעים על משכנתא, היא מדוברת הרבה ונלקחת הרבה, כאן תקבלו מידע תמציתי על משכנתא ואיך התנהלות פיננסית מושפעת ומשפיעה על המשכנתא.

אז לפני הכל, מה זה בכלל משכנתא?

עודכן בתאריך 2021\05\23.

משכנתא היא הלוואה הניתנת למטרת רכישת נכס תמורת שיעבודו לבנק או לגוף המלווה. הלוואת משכנתא יכולה להינתן גם למטרות נוספות אך העיקרון הוא זהה. הכסף מושאל וכבטוחה לכסף הנכס ממושכן לטובת הבנק.

אם קרה ולווה לא עמד בהתחייבויותיו ולא שילם את תשלומי המשכנתא, הבנק רשאי למכור את הנכס שלו ולקבל את כספי המשכנתא תמורתו. כמובן שהבנק תמיד משתדל להימנע מכאלו מקרים על ידי סינון הלקוחות בשלב הראשוני עוד בטרם אישור המשכנתא. 

כמו על כל הלוואה, גם בהלוואת משכנתא נגבית ריבית, אלא שכאן הריבית היא משמעותית יותר. כי תקופת החזר ההלוואה בדרך כלל היא בין 25 ל 30 שנים והריבית מוכפלת כפול מספר החודשים. כך ריבית גבוהה מביאה להחזר גבוה. אין ספק שהלוואת משכנתא עדיפה על פני הלוואה רגילה אחרת. הרי אם תבואו ליטול מהבנק הלוואה על סך חצי מיליון, אם הוא יאשר לכם הלוואה כזו, הוא יגבה ריביות הרבה יותר גבוהות מריביות על משכנתא ממוצעת. בהלוואת משכנתא לעומת כל הלוואה אחרת, הבנק רגוע. יש לו בטוחה, הוא יודע שבמקרה והלווה לא יפרע לו את חובו, הוא יממש את זכאותו, ימכור את הדירה ויקבל את יתרת חוב המשכנתא.

מה דורש הבנק בשביל משכנתא?

לפני שהבנק מאשר משכנתא הוא יבדוק כמה דברים:

  • מה המצב הפיננסי של בעל החשבון (תעודת זהות בנקאית, דוח נתוני אשראי).
  • מה מצב הנכס אותו רוצים למשכן (כאן יש צורך בשמאות להערכת שווי הנכס, נסח טאבו וכו').
  • חשבונות עובר ושב של שלושת החודשים האחרונים (דפי חשבון).
  • מה מצבו התעסוקתי של הלווה (תלושי משכורת).
  • מה מצבו הבריאותי של הלווה (כאן יש צורך בביטוח חיים).

ברגע שמשהו קטן לא נראה לבנק, הוא מסרב ללקוח ואז חלה עוגמת נפש רבה. לכן, חשוב להקפיד להגיש את כל המסמכים הנדרשים ולפעול כפי הנדרש.

מה מרוויח הבנק מנתינת משכנתא?

הבנק לא עובד חינם, הוא גוף פיננסי ולכן כאשר הוא נותן הלוואה הוא גובה עליה עמלות וריביות. גם על לקיחת משכנתא תשלמו עמלות (כמו דמי פתיחת תיק) וריביות גבוהות שונות. הריביות על המשכנתא הן מסלולי המשכנתא עליהן כנראה כבר שמעתם. כל מסלול הוא בעל ריבית שונה. תוכלו להרכיב מספר סוגי מסלולים במשכנתא אחת. הבנק בסופו של דבר, מקבל גם את הכסף שלו בתוספת ריבית לא פשוטה.

כשתרצו לבחור את מסלולי המשכנתא שירכיבו את תמהיל המשכנתא שלכם, תצטרכו להכיר היטב את כל סוגי הריביות. להבין מה טוב יותר ומה פחות. מה עונה לצרכים שלכם ומה יקדם אתכם כלכלית. מחיר הריבית שתשלמו בכל מסלול משתנה בהתאם לסוג המסלול, לאורך תקופת המסלול, לסכום המוצמד למסלול ולגובה ריביות המסלול.

לכל ריבית השלכות משלה...

ריביות גבוהות בסופו של דבר מצטברות. עלות הריביות יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. הנחה / התמקחות לקבלת הנחה יכולה להביא לכם חיסכון משמעותי בעלות המשכנתא. אם גם אתם רוצים להתמקח על גובה הריביות שלכם, חשוב שתדעו שגובה הריביות מושפע מכמה פרמטרים: * ככל שהבנק מרגיש שהמצב הפיננסי של הלקוח לא יציב, הריביות שהוא יקבל יהיו יקרות יותר. הרי הבנק לוקח על עצמו "סיכון" בכך שהוא לא בטוח עד כמה הלקוח יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. * אם לא תביאו נתונים מבנקים אחרים, הסיכויים שהבנק יוזיל את גובה הריביות הוא קטן. הרי אם הבנק יראה הצעת מחיר של בנק מתחרה המציע לכם ריביות זולות יותר. הוא יודע שאתם תרצו ריביות זולות וזה לא ימנע ממכם לעבור לבנק מתחרה ולכן, במצב כזה, קל יותר לקבל ריביות נמוכות יותר.

מהם חמשת מסלולי המשכנתא הנפוצים?

בשוק המשכנתאות קיימים מספר רב של מסלולים. כאן נפרט מעלות וחסרונות מסלולי המשכנתא הנפוצים אותם תראו כמעט בכל הרכב משכנתא בישראל:

מסלול בריבית פריים

ריבית פריים היא ריבית המתעדכנת אחת לחודש על ידי בנק ישראל. ריבית הפריים היא ריבית בסיסית ועליה מוסיף כל בנק ריבית עוגן משלו. נכון להיום (2020), ריבית הפריים עומדת על 1.6%. מדובר בריבית הכי נמוכה בשוק שזכורה מאי פעם. ריבית פריים היא גמישה ומשתנה בסופו של דבר. מומחים טוענים שהשינויים הם לא דרסטיים, אבל קחו את זה בחשבון.

מעלות וחסרונות

  • מסלול בריבית פריים תוכלו לפרוע בכל רגע נתון ללא תשלום עמלה על פירעון מוקדם.
  • גובה הריבית במסלול הוא נמוך, נכון להיום.
  • הריבית נתונה לשינויים תמידיים של בנק ישראל (אחת לחודש). כל חודש היא יכולה לעלות, מה שמביא להחזר חודשי גבוה יותר ולחוסר יציבות במשכנתא.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה

ריבית במסלול זה היא קבועה והיא גל לא משתנה גם אם חלו שינויים בתחום, הריבית לא צמודה למדד המחירים לצרכן. המסלול יכול להתאים למי שאוהב סדר ויציבות במשכנתא שלו.

מעלות וחסרונות

  • מסלול זה נחשב ליציב, הריבית לא משתנה לאורך כל תקופת מסלול הלוואה.
  • אין הצמדה למדד המחירים לצרכן.
  • בעת פירעון מוקדם של הלוואה יש צורך בתשלום עמלה גבוהה על פירעון מוקדם.

מסלול בריבית קבועה צמודה למדד

ריבית זו קבועה ולא משתנה, אך קרן ההלוואה צמוד למדד ולכן ההחזר יכול להשתנות בהתאם לשינויי גובה המדד.

מעלות וחסרונות

  • הריבית יציבה וקבועה.
  • עמלה יקרה על פירעון מוקדם.
  • גובה יתרת ההלוואה משתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.

מסלול בריבית משתנה צמודה למט"ח

ריבית המשתנה כל תקופה בהתאם לשינויי שער החליפין של מטבע חוץ שנקבע מראש, יוצא שהריבית משתנה כל כמה חודשים והשינויים יכולים להיות משמעותיים.

מעלות וחסרונות

  • בעת פירעון מוקדם לא תידרש עמלה/ גבוהה.
  • גובה ריבית לא יציב, הוא יכול להשתתנות כל 3 חודשים.
  • שער החליפין של המטבע שנקבע מראש (דולר, יורו…) משפיע על החזרי המשכנתא, מה שקורה במדינה אחרת עובר לחלקה הפרטית של הלווה.

מסלול בריבית משתנה לא צמודה

ריבית זו משתנה כל חמש שנים אבל היא לא צמודה למדד המחירים לצרכן, קובעים מראש מתי יהיה שינוי בגובה הריבית (אפשר להחליט על חמש שנים ואפשר על פחות), ואחת לתקופה הוא משתנה.

מעלות וחסרונות

  • בעת פירעון מוקדם לא נדרשת עמלה גבוהה, אם פורעים את ההלוואה בנקודת היציאה, כלל לא תהיה עמלה על פירעון מוקדם.
  • הריבית משתנה כל תקופה.

מה זה מיחזור משכנתא?

מיחזור, כשמו כן הוא, לוקחים את המשכנתא הישנה וממחזרים אותה למשכנתא חדשה, מסלקים אותה ובמקומה לוקחים משכנתא בתנאים אחרים טובים יותר.

למה ממחזרים משכנתא?

מיחזור משכנתא נעשה במקרים הבאים:

  • אם הלווה מרגיש שקשה לו לעמוד בהחזרי המשכנתא והוא מעוניין להקטין את גובה ההחזר החודשי.
  • אם הלווה רוצה להגדיל את תשלומי המשכנתא החודשיים עקב הוצאות פחותות וכדו'.
  • אם הלווה מעוניין לפרוע את המשכנתא בצורה חלקית.
  • אם תנאי שוק המשכנתאות השתנו וניתן לקבל משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר מהמשכנתא הנוכחית.

 

מיחזור משכנתא יכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים, גם אם תחשבו את עלות יועץ משכנתאות מקצועי שילווה אותכם, עדיין נשאר לכם רווח גדול, לא סתם מיחזור משכנתא נשמע לאחרונה יותר ויותר.

מיחזור משכנתא יכול להיות פתרון גם למי שמתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתא, במקום שיצטרך למכור את דירתו ולכסות את המשכנתא, הוא יכול למחזר את המשכנתא וכך להרוויח את ביתו חזרה בזמן שהחזרי המשכנתא יהיו קטנים יותר והוא יוכל לעמוד בהם.

למה צריך ייעוץ משכנתאות?

אפשר להסתדר בלי יועץ משכנתאות וזו לא בושה בכלל, הבעיה מתחילה כאשר הלקוח לא יודע את את הדרך הנכונה לנהל משא ומתן, הוא לא מכיר את כל סוגי מסלולי המשכנתא, בתכנון משכנתא יש צורך בהתאמה לצרכים האישיים של הלקוח, משכנתא שתוכננה נכון לא אמורה להפיל את האדם לבור כלכלי, היא רק מסייעת לו לצמוח,יועץ משכנתאות יעזור לכם להבין מה טוב עבור הצרכים שלכם, מה היא יכולת ההחזר שלכם וכו' ברגע שיכולת ההחזר שלכם היא נמוכה, אין טעם לבנות משכנתא בעלת החזרים חודשיים גבוהים. נכון, ייעוץ עולה כסף, אבל אם תחשבו את עלות הייעוץ לתוצאות שהוא יביא לכם, תקבלו רווח בסופו של דבר. הרי לקיחת משכנתא ללא יועץ משכנתאות יכולה לעלות בריביות גבוהות המסתכמות בכמה עשרות אלפי שקלים. בררו את העניין ושיהיה בהצלחה!

השאירו פרטים ונחזור אלכם
פרטיך ישמשו לצורך קבלת הצעת מחיר, בכפוף לתנאי השימוש ולמדיניות הפרטיות של האתר

מה יכול לגרום להתייקרות שירות יועצי המשכנתאות?

איך מגישים בפועל בקשה לסיוע בשכר דירה?

איך מקבלים סיוע בתשלום השכירות? הכל על סיוע בשכר דירה

כך תבחרו יועץ משכנתאות!

הכל על ההחזר החודשי של המשכנתא

למה כולם מדברים עכשיו על מחזור משכנתא

צפוי מהפך משמעותי בשוק המשכנתאות

מתלבטים אם לעבור לגור לבד?

להמשיך להקפיא את המשכנתא?

כמה ייעוץ משכנתא יעלה לכם?

סוגי משכנתאות