איך תוכלו למחזר ולהוזיל את המשכנתא שלכם?
שוק המשכנתאות עובר שינויים תמידיים. גובה הריביות משתנה כל תקופה. בתקופה האחרונה גובה הריביות ירד משמעותית כתוצאה ישירה של משבר הקורונה. ונוצרה הזדמנות למחזר משכנתא ולקבל רווח שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. לא סתם כל כך הרבה שומעים על מיחזור משכנתא. מי שמיחזר יודע, החיסכון מורגש. נצלו את ההזדמנות ובדקו אם גם אתם יכולים למחזר את המשכנתא שלכם. רוצים גם אתם לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים? רוצים שיועץ משכנתאות מטעם כלכלת המשפחה יבדוק עבורכם את המשכנתא בבדיקה ראשונית ללא עלות? הקליקו כאן להשארת פרטים ולהתקשרות בהמשך.
עודכן בתאריך 14/10/2021
מיחזור משכנתא, מה זה בכלל?
מיחזור משכנתא כמו כל מיחזור אחר הוא בעצם לקיחת דבר ישן וחידושו. כאן לוקחים את המשכנתא בעלת התנאים הישנים וממחזרים אותה לתנאים שונים, טובים ומתאימים יותר.
כל מאפיין שתשנו בתמהיל המשכנתא שלכם נחשב למיחזור משכנתא. זה יכול להיות הסרת מסלול. זה יכול להיות הקטנת ההחזר החודשי ועוד.
בגדול, הדברים הנחשבים למיחזור משכנתא הם הדברים הבאים:
- הגדלת/ הקטנת תקופת ההלוואה (הלוואה שהיתה אמורה להסתיים עוד עשר שנים, תסתיים בעוד 20 שנה וכו').
- שינוי במסלול המשכנתא והמרתו למסלול אחר (מסלול פריים הופך למסלול קבוע וכדומה).
ההבדלים הקיימים במיחזורי המשכנתא השונים:
מיחזור חיצוני – מיחזור המשכנתא רק מבחינה חיצונית. הרכב המשכנתא נשאר אותו דבר והוא עובר לניהול בבנק אחר כמו שהוא.
מיחזור פנימי – מיחזור מבחינה פנימית בלבד. הרכב המשכנתא משתנה, אך הוא נשאר באותו בנק.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
אחרי הכל, למיחזור משכנתא ישנן הוצאות נלוות ולכן לא תמיד הן תשארנה את מיחזור המשכנתא כדאי. ההמלצה שלנו היא להיות ערניים ופעם בשנה לבדוק מה קורה עם תנאי המשכנתאות. אם יש שינוי בשוק המשכנתאות, המיחזור הופך לרווחי יותר והוא יכול להביא לכם לחיסכון גדול יותר. זה הזמן לברר את היתכנות וכדאיות מיחזור ההלוואה לעומק.
הדברים שכדאי לבדוק כל תקופה:
מה גובה הריביות?
ריביות המשכנתא משתנות כל תקופה. חשוב לבדוק מדי פעם מה גובה הריביות העדכני. נוכל לקחת לדוגמא את התקופה הנוכחית, תקופת משבר הקורונה. בתקופה זו גובה הריביות ירד משמעותית. נוצרה הזדמנות פז למחזר משכנתא ולקבל ריביות נמוכות יחסיות. הרי אם הוצאתם את המשכנתא לפני 6 שנים, הריביות של לפני 6 שנים הן יקרות יותר מהריביות של עכשיו ולכן יש מקום לבדיקה מעמיקה כל שנה (ולא תאמינו, אבל לפעמים יש הבדל גם אם המשכנתא נלקחה לפני שנה בלבד).
ראינו שחשוב לבדוק פעם בשנה אם גובה הריביות על המשכנתאות ירד כדי לא להגיע למצב של תשלום על ריביות יקרות, בזמן שניתן לקבל בו ריביות נמוכות יותר.
גובה ההחזר החודשי תואם לצרכיכם?
צרכי כל אדם משתנים עם הזמן. יתכן שכשלקחתם את המשכנתא הייתם זוג צעיר בעל הכנסה פנויה יפה והתאפשר לכם לשלם החזר חודשי גבוה. חלפו השנים, הצרכים השתנו. המשפחה גדלה ויחד איתה גם ההוצאות. נהיה לכם קשה לעמוד בגובה ההחזר החודשי הגבוה. יכול להיות גם מצב הפוך בו ההחזר החודשי הוא נמוך והצורך הוא להגדיל אותו ולסיים את תקופת המשכנתא מהר יותר (אם זה מתאפשר, תוכלו רק להרוויח מכך, הריביות יהיו זולות יותר והחיסכון הוא גדול).
צרכי כל אדם משתנים עם הזמן. יתכן שכשלקחתם את המשכנתא הייתם זוג צעיר בעל הכנסה פנויה יפה והתאפשר לכם לשלם החזר חודשי גבוה. חלפו השנים, הצרכים השתנו. המשפחה גדלה ואיתה גם ההוצאות. נהיה לכם קשה לעמוד בגובה ההחזר החודשי הגבוה. יכול להיות גם מצב הפוך בו ההחזר החודשי הוא נמוך והצורך הוא להגדיל אותו ולסיים את תקופת המשכנתא מהר יותר (אם זה מתאפשר, תוכלו רק להרוויח מכך, הריביות יהיו זולות יותר והחיסכון הוא גדול).
מה כדאי במקרה של סילוק חלקי של ההלוואה
אם החלטתם לפרוע חלק מסכום ההלוואה, תנאי המשכנתא נשארו זהים. המסלול שפרעתם סולק אך כל השאר לא השתנה. במקרה כזה חשוב לבדוק מה כדאי לשנות. האם כדאי לקצר את תקופת ההלוואה? איך ניתן להתאים את המשכנתא לצרכים שלכם ולהשתמש בסילוק להטבת תנאי ההלוואה.
איך בודקים כדאיות מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא לא תמיד כדאי. צריך לבדוק האם התהליך כדאי ומה יהיה גובה החיסכון המתקבל. מה עושים?
- דו"ח יתרת משכנתא – מוציאים דו"ח יתרת משכנתא בו מוצגים נתוני המשכנתא בצורה ברורה. אם אתם מבינים בתחום, תוכלו לעשות הכל לבד. אם לא, אנשי מקצוע בתחום לא חסרים. תוכלו לפנות אלינו. יועץ משכנתאות יעזור לכם ויבדוק אם כדאי לכם למחזר את המשכנתא.
(אנחנו פחות ממליצים לפנות למומחי המשכנתאות בבנק כיוון שהם רוצים רק להרוויח על הלקוח כסף דרך ריביות גבוהות שיתנו לו. לכן, בחינת כדאיות מיחזור משכנתא שלהם, לא נחשבת לאמינה בעינינו).
את נתוני הדו"ח תוכלו להזין במחשבון משכנתא וכך לקבל תמונת מצב של גובה ההחזרים החודשיים, מלמעלה. - מרכיבים תמהיל משכנתא המתאים למה שאתם צריכים – מרכיבים תמהיל משכנתא חדש ללא התייחסות לתמהיל הקודם. עכשיו אתם בונים מחדש תמהיל משכנתא המותאם לצרכים שלכם, שימו לב שהחישובים צריכים להתבצע בצורה מקצועית ואחראית. טעות קטנה בחישוב יכולה להביא לעלות גבוהה. ההמלצה שלנו היא, גם אם אתם מתכננים לחסוך בהוצאות ייעוץ המשכנתאות, לשלב זה כדאי לקחת עזרה מקצועית ולא לוותר עליה (תכנון טוב של תמהיל משכנתא, אמור למנוע התבוססות כלכלית עתידית).
- עורכים סקר שוק – אחרי שיש לכם תמהיל משכנתא אותו אתם רוצים, תוכלו לפנות לבנקים השונים לקבלת הצעות מחיר. זכרו לוודא שעל הסכום שאתם מבקשים הצעת מחיר. הוספתם את עלות העמלה על פירעון מוקדם (אם מיחזור המשכנתא הוא כדאי, תוכלו לראות שלמרות שנוספה ליתרת המשכנתא עלות של עמלת פירעון מוקדם, שהיא עמלה גבוהה ויכולה לעמוד על כמה עשרות אלפי שקלים, עדיין נשאר רווח). גובה הריביות ירד וההחזר החודשי נהיה מותאם יותר.
ממחזרים את המשכנתא? אל תשכחו מההוצאות הנלוות!
- עמלה על פתיחת תיק – העמלה תהיה בגובה רבע מיתרת המשכנתא שלכם (תוכלו לבקש הנחה על עמלה זו).
- שכר שמאי – במקרה שהמיחזור הוא חיצוני, יהיה צורך בהערכת שמאי נוספת. הבנק ירצה לקבל מידע משמאי שעובד איתו. השמאי מביא פרטים על הנכס הממושכן. מחיר שמאות נע בין שש מאות לאלף חמש מאות ש"ח.
- עלות חידוש הביטוח – לא תמיד הביטוח הקודם נשאר תקף. חשוב לבדוק שהוא תקף כל הזמן, אך אם לא, יש צורך לחדש אותו. ביטוח משכנתא בסך הכל חוסך לכם כסף ולכן, חשוב לבדוק אם יש צורך בחידוש והוספת פוליסות.
- רישום בטאבו – הבנק מוסיף על הרישום בטאבו הערת אזהרה. הרישום עולה 250 ש"ח, פחות או יותר. כל זה הוא במקרה של מיחזור חיצוני. במחזור פנימי כבר יהיה לבנק הערת אזהרה על שמכם.
- שכר ייעוץ – אם גם אתם בחרתם להיעזר ביועץ משכנתאות, חשוב שההוצאה לא תיפול עליכם פתאום. שקללו את ההוצאה כאן יחד עם כל ההוצאות הנלוות.
אם שמתם לב, הרבה הוצאות ובירוקרטיה נחסכת למי שממחזר משכנתא פנימית. הבעיה היא שיש פעמים בהם הלקוח לא רוצה למחזר את המשכנתא בצורה חיצונית ולהעביר אותה לבנק אחר, אלא רק בצורה פנימית. מתוך מטרה לחסוך בהוצאות הנלוות ובבירוקרטיה. שימו לב שזו יכולה להיות טעות. אם בנק אחר מעניק משכנתאות בריביות נמוכות יותר, זה יכול להשתלם לכם יותר. תמיד חשוב להפעיל שיקול דעת בנדון.
מהן ההגבלות על הרכבי המשכנתאות?
בנק ישראל הגביל בשנת 2012 את הרכבי המשכנתאות הנלקחות בישראל:
- לא יותר משליש מההלוואה יוכל להיות במסלול משתנה קצר טווח.
- מסלול משתנה לטווח ארוך לא יוכל להיות על יותר משני שליש מסכום ההלוואה.
- שליש מהלוואה ילקח במסלול קבוע.
אם לקחתם את המשכנתא שלכם לפני שנת 2012, תוכלו להישאר באותו הרכב מבלי להיצמד להגבלות בנק ישראל. כך שאם היה לכם הרכב משכנתא בו המסלול הקבוע הוא על פחות משליש מהסכום, תוכלו למחזר את המשכנתא ולהשאיר את המסלול הקבוע כפי שהיה ולא להגדיל על פי דרישת בנק ישראל.
ראינו כי מיחזור משכנתא יכול להביא לחיסכון גדול בעלות המשכנתא. אם גם אתם רוצים למחזר את המשכנתא שלכם, כדאי שתבדקו פעם בשנה מה קורה בשוק המשכנתאות. אם יש שינויים, יש מקום לבדיקת עומק של כדאיות המיחזור. בסך הכל זה הכסף שלכם, החיסכון הוא שלכם. מהרו ובדקו עוד היום אם גם אתם יכולים להנות מעלות מוזלת של המשכנתא שלכם.
השאירו פרטים ונחזור אלכם
פרטיך ישמשו לצורך קבלת הצעת מחיר, בכפוף לתנאי השימוש ולמדיניות הפרטיות של האתר
