מהם השלבים ללקיחת משכנתא?
לקיחת משכנתא לא מתבצעת ביום אחד. מדובר בתהליך ארוך ומורכב. אם אתם מרגישים שאתם רוצים לקבל קצת יותר מידע שיעזור לכם ויתן לכם כלים לביצוע התהליך, הגעתם למקום הנכון! כאן תקבלו מידע שיעזור לכם.
סוף סוף קניתם את הדירה עליה חלמתם, עכשיו אתם רוצים לקחת משכנתא לא יקרה. איך עושים את זה? מאיפה מתחילים? על מה חשוב להקפיד בתהליך לקיחת המשכנתא? על זאת ועוד תקראו כאן.
דבר ראשון - כמה הון עצמי יש לכם?
כצעד ראשון ללקיחת משכנתא אתם חייבים לשבת עם עצמכם ולבדוק כמה הון עצמי יש לכם. אולי יש מקור מימון שלא ניצלתם? תוכלו להיעזר בקרנות גמל, השתלמות, פקדונות, הלוואה ממכרים ועוד.
ברגע שתדעו כמה הון עצמי יש לכם, תוכלו לדעת מה אחוז המימון שתצטרכו להלוואה שלכם. אם אין בבעלותכם דירה, תוכלו לקבל עד 75% מימון. אם יש לכם דירה, המימון שתוכלו לקבל יהיה עד 70%. על דירה שנרכשת להשקעה, המימון המרבי שתוכלו לקבל עליה לא יהיה יותר מ 50%.
זכרו, ככל שאחוז המימון הנדרש גדול יותר, גובה הריבית גם הוא יעלה בהתאם.
מהי יכולת ההחזר שלכם?
גם אם יש לבן אדם הרבה כסף כהון עצמי, אם הבנק לא יראה שיש לו הכנסות גבוהות שיספיקו לו למחייה ויישאר מהן עודף פני לתשלום המשכנתא, הוא לא יתן משכנתא כל כך בקלות. הבנק מחשב את יכולת ההחזר של הלקוח. איך תחשבו את זה? נניח וגובה ההכנסה הוא 6,000 ש"ח, המשכנתא לא יכולה להיות בגובה החזר של 4,000 ש"ח! ההכנסה הפנויה צריכה להיות פי 3 מגובה ההחזר החודשי הרצוי (היא יכולה להיות קצת פחות, אבל זה יקשה על קבלת האישור העקרוני).
הכנסה פנויה מחשבים על ידי קיזוז ההוצאות הקבועות מההכנסות הקבועות.
מה נחשב להוצאה והכנסה קבועות? זה יכול להיות משכורת, קצבה מביטוח לאומי, תשלום מזונות אם הילדים הם קטנים עדיין (הרי אם הילד בן 16 ועוד שנתיים הוא מסיים לשלם מזונות עבורו, רוב הבנקים לא מחשבים זאת), הלוואות ועוד.
אם גובה ההחזר החודשי הוא פחות מ 40% מיכולת ההחזר, תיק המשכנתא הופך להיות מורכב יותר.
מה הלאה?
אחרי שאנחנו יודעים כמה הון עצמי יש לנו ומהי יכולת ההחזר שלנו, אנחנו יכולים להתקדם בתהליך לקיחת משכנתא:
- מבקשים אישור עקרוני.
- מתאימים תמהיל משכנתא מתאים.
- מתמקחים לקבלת ריביות נמוכות.
- מציבים לבנק בטחונות כנדרש.
- מקבלים את המשכנתא.
מבקשים אישור עקרוני
אם אתם מעוניינים לקבל אחוז מימון גבוה, בשביל למנוע עוגמת נפש, אנחנו מאוד ממליצים להביא לנכס שמאי שיעריך את שוויו. עשו זאת עוד לפני שאתם מבקשים אישור עקרוני, ובכך מנעו עגמות נפש.
לצורך קבלת אישור עקרוני, תצטרכו לפנות לבנק ולהגיש בקשה לאישור עקרוני. יחד עם הבקשה תדרשו להוסיף מסמכים כמו תלושי משכורת ודפי חשבון העובר ושב שלכם. לצורך קבלת אישור עקרוני, הבנק לא מבקש יותר מדי פרטים. רק בהמשך התהליך הוא מתעמק עוד יותר במצב הפיננסי של הלווה ובהתאם לכך מאשר ריביות נמוכות/ גבוהות.
אישור עקרוני הוא בעצם הסכמה של הבנק לתת משכנתא ללקוח. זה עוד לא אומר שתקבלו משכנתא, זה אומר שעל פניו, מלמעלה, הבנק מאשר לתת לכם משכנתא. לצורך הגשת בקשה לאישור עקרוני ניתן לפנות לסניף הבנק. אם אתם מעדיפים אחרת, תוכלו לשלוח בקשה במייל או אפילו בשיחה טלפונית.
לפני שלב זה חשוב להיות ברורים, לדעת כמה הון עצמי יש לכם, מה גובה אחוז המימון שאתם צריכים, מה מחיר הנכס שאתם רוצים לרכוש (לבדוק מראש עם שמאי בכמה הוא מעריך את שווי הנכס, הרי בהמשך תצטרכו להביא שמאי ואם הוא יעריך שווי אחר זה יכול לגרום לכם לבעיה מימונית. דבר חשוב נוסף ואחרון שכדאי לדעת לגבי שלב זה הוא, לא לבקש אישור עקרוני רק מבנק אחד. נכון שבדרך כלל פונים לבנק בו מנוהל חשבון הבנק, אך לצורך קבלת אישור עקרוני כדאי לפנות לכמה בנקים. כך מקבלים אישור עקרוני מכמה בנקים, מתקדמים איתם בתהליך ובהמשך רואים מי נותן את הריביות הטובות ביותר. את קלף ההתמקחות הזה חבל לפספס…
שימו לב, אם הוצאתם אישור עקרוני אך עד מימוש האישור השתנו ההכנסות, הבנק יבדוק את זה וזה לא כל כך פשוט. אם יש שינוי בהכנסה ייתכן שהבנק ידרוש אישור עקרוני חדש בהתאם להכנסה, האישור העקרוני של ההכנסה הקודמת פג תוקף בעיני הבנק.
מתאימים תמהיל משכנתא מתאים
תיק המשכנתא מורכב ובנוי על פי שיטות החזר, מסלולי ריביות, תקופת זמן לכל מסלול ועוד. את כל זה צריך להרכיב. ראשית כל, יש לבדוק, מהם הצרכים האישיים שלכם, מהי מסוגלות ההחזר החודשית, איזה החזרים נוחים יותר וכו'. יש מי שנוח לו יותר שבשנים הראשונות המשכנתא תהיה בעלת החזרים גבוהים שירדו עם הזמן. ויש מי שמעדיף את ההפך הגמור. לכן, חשוב לבדוק מהם הצרכים האישיים ובהתאם להם להרכיב תמהיל משכנתא מתאים.
בתהליך בניית תמהיל המשכנתא יש לזכור את הגבלות בנק ישראל המגבילות את
- השימוש במסלול משתנה קצר מועד (כמו ריבית פריים) שלא יהיה יותר משליש מסכום ההלוואה.
- שליש מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול קבוע.
- מסלולים בריביות משתנות ארוכות טווח לא יהיו על יותר משני שליש מסכום ההלוואה.
תכנון משכנתא נכון יכול למנוע כלכלה צולעת בהמשך. זהו שלב חשוב שלא כדאי לזלזל בו. ההמלצה שלנו היא לצבור על כך כמה שיותר מידע, לבדוק מה חשוב לשים לב בבניית תמהיל משכנתא ולבדוק אם תוכלו לעשות זאת. כדי להגיע לתכנון נכון ואחראי כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות, אפילו רק בשביל שלב חשוב זה.
מתמקחים לקבלת ריביות טובות
כדי לקבל ריביות טובות צריך לנהל משא ומתן עם הבנק. לנהל משא ומתן זה לא ממש פשוט. כדי שהניהול יקצור פירות חשוב לעשות אותו בצורה נכונה, מגיעים לפגישה בבנק עם האחראי על המשכנתא שלכם, מתמקחים איתו על גובה הריבית, אחרי שאתם מקבלים הצעת ריבית מסוימת, תוכלו לפנות לבנק אחר ולראות מה גובה הריבית שהוא מציע לכם. תוכלו להציג את הנתונים הזולים ביותר לבנק השני וללכת למי שמפחית את הריביות בצורה המתאימה לכם ביותר. אם אין לכם את זה / אתם לא מאלו שיודעים להתמקח / אין לכם את הידע המקצועי הדרוש לכך. תוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות שיפעיל את קשריו בבנק להוזלת ריביות המשכנתא שלכם.
מיד אחרי שלב זה, הבנק ירצה לראות את זכרון הדברים עליו חתמתם לרכישת הנכס. כאן נוצר מצב שאתם חתומים על לקיחת משכנתא בתנאים שהבנק נתן לכם, אך עדיין אין לכם את כספי המשכנתא, מצד שני יש לכם גם חוזה על רכישת נכס ואתם לחוצים שהכסף יגיע בזמן,. שימו לב, אם תוך 24 יום לא מתקדמים, התנאים לא נשארים זהים וחבל. שימו לב לא להתמהמה בשלב זה.
מציבים לבנק בטחונות כנדרש
תוך 24 יום אתם נדרשים להציב לבנק את הבטחונות הנדרשים. הבנק רוצה להיות "מבוטח" שהוא לא יצא מהעסקה בנזק. הוא רוצה להבטיח לעצמו שגם במקרה הפסד הוא לא יאבד את כספו.
הבטחונות הנדרשים הם:
- ביטוח משכנתא, (ביטוח מבנה וביטוח חיים) ביטוח זה מכסה נזקים במבנה הנכס והודות לביטוח החיים הבנק רגוע שגם אם הלווה נפטר, יש מי שישלם את המשכנתא. הביטוח יכסה את העלויות. ישלם את המשכנתא
- חתימת עורך דין, הבנק רוצה חתימה של עורך דין נוטריון על כך שהבנק רשאי לרשום את הנכס ברשם המשכונות ובד בבד הלקוח יהיה רשאי להשתמש בנכס. מה שאתם צריכים לצורך כך הוא ללכת לעורך דין שהוא גם נוטריון.
- רשם המשכונות, הנכס הנרכש נרשם על שם הבנק והוא בעצם ממושכן מהלקוח, את זה הבנק כבר יעשה לכם, עבור הרישום יש לשלם עמלה של כ 120 ש"ח.
- חתימת מוכר הנכס, מוכר הנכס צריך לחתום לכם שהוא מתחייב למכור את הנכס ללקוח. אם מבטלים את הרכישה, המוכר מתחייב להחזיר לבנק את כספי המכירה. טופס זה גם הוא מוחתם אצל עורך דין.
- הערכת שמאי, הבנק שולח לנכס שמאי מטעמו ובודק מה שווי הנכס הנרכש (הלקוח צריך להזמין את השמאי ויש לכל בנק שמאים שעובדים איתו). אם כבר קראתם לשמאי בשלב הראשון של קבלת האישור העקרוני, מירב הסיכויים שלא תצטרכו להביא שמאי פעם נוספת.
- רישום בטאבו, הנכס שלכם רשום בטאבו ועל שמו נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק, הערה זו מגבילה מכירה או עריכת שינויים בנכס ללא אישור מהבנק. את רישום הערת האזהרה בטאבו יוכל לעשות לכם עורך דין שמתעסק בתחום או שתבחרו אתם ללכת לבד ולבצע זאת.
אלה הם הבטחונות הנפוצים. לפעמים הבנק יראה מצב כלכלי רעוע שלא מספק אותו והוא ידרוש טפסי בטחונות נוספים. אם אתם רואים שהעניינים מתעכבים ולא נראה לכם שהטפסים יהיו מוכנים תוך 24 יום, תוכלו לבקש הארכה בזמן ובכך להימנע מעוגמת נפש. אם שכחתם לעשות זאת, לא נורא, זה לא סוף העולם. תוכלו תמיד לחזור שלב אחורה ולהתמקח שוב על גובה ריביות ותנאי משכנתא.
מקבלים את המשכנתא
ברגע שמקבלים את המשכנתא, כספי המשכנתא מועברים למוכר ולא ללוקח המשכנתא. בדרך כלל, הבנק יחכה שהלווה עצמו יעביר את התחייבויותיו למוכר ורק אחר כך הוא יעביר את כספי המשכנתא גם הם.
ראינו כי שלבי תהליך לקיחת משכנתא הם סבירים. נכון, הם מלווים בבירוקרטיה רבה, יש צורך בידע מקיף בנושא. אבל מי שיש לו את זה, הוא בהחלט יוכל לחקור וללמוד את הנושא מכל כיוון ולבנות לעצמו משכנתא. אך אל דאגה, גם מי שאין לו את הכישרון לכך, יוכל להיעזר ביועץ משכנתאות וכך יקבל משכנתא בתנאים טובים המתאימים לצרכים האישיים שלו. אם גם אתם רוצים ליהנות ממשכנתא מתוכננת בצורה טובה, פנו עוד היום לקבלת פגישת ייעוץ ראשונה חינם.
השאירו פרטים ונחזור אלכם
פרטיך ישמשו לצורך קבלת הצעת מחיר, בכפוף לתנאי השימוש ולמדיניות הפרטיות של האתר
