מה שתרצו לדעת על מסלולי ריביות משכנתא

כל כך הרבה שמענו על ריביות משכנתא. כל מסלול משכנתא הוא בעל ריבית אחרת. למעלה מ 30 סוגי ריביות קיימים בשוק המשכנתאות. כאן נתמקד בריביות הנפוצות שבהן ונביא בקצרה מידע שיעזור לכם להגיע למסלולים המתאימים לכם אישית.

מה זה בכלל ריבית משכנתא?

כל תמהיל משכנתא מורכב ממספר מסלולי משכנתא. כל מסלול משכנתא הוא בעל ריבית אחרת. ריבית פריים תהיה במסלול פריים. ריבית קבועה תהיה במסלול קבוע, וכן הלאה. כל מסלול נקרא על שם הריבית שלו. כשבוחרים מסלולים להרכבת המשכנתא יש לדעת כי זהו שלב קריטי וחשוב. אם גם אתם רוצים שהרכב המשכנתא שלכם יהיה בנוי בצורה נכונה, חשוב שתכירו קודם כל את המסלולים על כל מאפייניהם. זה יכוון אתכם לדעת במה להתמקד.

איך מרכיבים תמהיל משכנתא?

את הרכב תמהיל המשכנתא שלכם, תוכלו להרכיב ככל שתרצו. אתם תחליטו איזה ריביות מתאימות לכם ואיזה פחות. כל משכנתא יכולה להיות מורכבת ממספר רב של מסלולים. על מספר המסלולים שיכולים להרכיב תמהיל משכנתא אין הגבלה, אך על בחירת מסלולי משכנתא ישנה הגבלה של בנק ישראל:

  1. לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול קבוע (לא משנה אם הוא צמוד למדד או לא).
  2. מסלול בריבית משתנה לטווח קצר לא יהיה ליותר משליש מסכום המשכנתא (כמו ריבית פריים).
  3. מסלול בריבית משתנה לטווח ארוך לא יכול להיות על סכום של יותר משני שליש מסכום המשכנתא.

אם תכירו את מסלולי המשכנתא על יתרונותיהם וחסרונותיהם, תוכלו לדעת אם יש דרך בה ניתן להפחית את אחוז המימון. אם הריבית שהוצגה כזולה היא אכן משתלמת, אם הזול לא יוצא לכם יקר וכו'…

לפני שתיכנסו לעולם הריביות חשוב שתבינו כי בניית תמהיל משכנתא היא קריטית. קודם בונים תמהיל משכנתא המותאם לצרכים האישיים, כזה שקובע מה יהיה גובה ההחזר החודשי, מה תהיה תקופת ההלוואה, שיטת ההחזר ועוד. אחרי שיש לכם תוכנית מסודרת, אתם יכולים להתקדם שלב. עכשיו אתם יכולים לבדוק איך אתם יכולים לקבל ריבית משכנתא טובה יותר וכו'.

אילו מסלולי ריביות משכנתא קיימים?

  • מסלול פריים
  • מסלול קבוע
  • מסלול משתנה
  • מסלול זכאות
  • מסלול מט"ח

הכל על מסלול פריים:

מסלול פריים מתבסס על ריבית פריים. ריבית פריים מורכבת מריבית בנק ישראל המשתנה כל חודש בהתאם למצב בנק ישראל. על גובה ריבית זו מוסיפים הבנקים ריבית עוגן וכך מתקבלת ריבית פריים. ריבית זו משתנה כל תקופה בהתאם לשינויי הריבית של בנק ישראל. ריבית הפריים נכון להיום, עומדת על 1.6%.

ריבית בנק ישראל היא 1.5%, ריבית עוגן הבנקים היא 0.1%, קיבלנו ריבית בגובה 1.6%. נכון להיום, ריבית זו היא הריבית הכי נמוכה במשק ואם תפרעו מסלול בריבית זו לפני הזמן, לא תחויבו על עמלת פירעון מוקדם.

על ריבית הפריים מתבססות כל ההלוואות. אם תתעמקו בנתוני הלוואות תוכלו לראות פעמים רבות כי הריבית היא פריים פלוס מספר כלשהו (P+3=4.6). אם זה פריים פלוס 3 נוכל לחשב את גובה ריבית הפריים ולהוסיף לה 3% (ויש גם פריים מינוס אבל זה כבר פחות נפוץ).

נכון לתקופה זו, ריבית הפריים היא ריבית נמוכה מאוד. היא מתעדכנת אחת לחודש ולכן היא לא נחשבת לריבית יציבה. בנק ישראל מגביל את השימוש בריבית זו לעד שליש מגובה ההלוואה. אז נכון שכרגע ריבית הפריים היא זו שמככבת, אבל חשוב שתזכרו, זוהי ריבית משתנה. היא נתונה לשינוי מידי חודש ולכן היא נחשבת למסוכנת יותר. לא כל אחד יאהב לשבץ מסלול כזה בתמהיל המשכנתא שלו. הרי אם הריבית עולה גם ההתחייבות לבנק עולה…

מה שתרצו לדעת על מסלול בריבית קבועה 

ריבית קבועה היא ריבית שלא משתנה. ישנם שני סוגי מסלולים קבועים:

מסלול קבוע לא צמוד למדד (קל"צ) 

במסלול קל"צ הריבית היא קבועה. גם אם הריביות במשק ירדו או יעלו, גובה הריבית שנקבע לא ישתנה. הרבה טוענים "מעולה, כך אני יודע שהריבית לא תטפס יותר מדי. היא קבועה וכך היא נשארת". אבל לא, זה לא ממש נכון. חשוב לשים לב לגובה הריבית במסלול זה. בדרך כלל הוא יהיה גבוה יותר, הרי הוא "מייצב" את תמהיל המשכנתא ועל יציבות משלמים… אם תחליטו להפר את היציבות הזו ולפרוע את המשכנתא טרם זמנה, תאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה.

הבנק מבחינתו אוהב את המסלול הזה. הריבית קבועה והוא יודע שגם אם יהיו שינויים עתידיים בגובה הריבית, הלקוח ימשיך לשלם את הריבית שנקבעה מראש.

מסלול קבוע צמוד למדד

מסלול קבוע צמוד למדד הוא מסלול בו הריבית היא קבועה והיא אכן לא משתנה. מה כן משתנה? קרן ההלוואה עצמו צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן החזר המשכנתא יכול לעלות בפתאומיות על פי מדד המחירים לצרכן. במסלול קבוע צמוד כמו במסלול קל"צ, העמלה על פרעון מוקדם תהיה גבוהה יחסית.

מה שכדאי לדעת על מסלול בריבית משתנה

מסלול ריבית משתנה משלב בין מספר מסלולים הוא מזכיר את המסלול בריבית פריים בתקופת השינוי ואת מסלול קל"צ בתקופת הקביעות. מדובר במסלול קבוע שמשתנה אחת לתקופה כפי שנקבע מראש. זה יכול להיות אחת לתקופה של חמש שנים או יותר. בתאריך השינוי הריבית משתנה, עוברת תקופה נוספת בה הריבית קבועה. ואז, היא משתנה שוב…

שני מסלולים בריבית משתנה:

מסלול משתנה צמוד מדד

במסלול זה הריבית משתנה כל 5 שנים כשבמהלך כל התקופה היא צמודה למדד המחירים לצרכן. ברגע שהגיע זמן השינוי, כעבור 5 שנים, הריבית משתנה בהתאם לשוני שנצבר במדד. במקרה שמדד המחירים לצרכן עלה, הלקוח יכול למצוא את עצמו בעל חוב גדול יותר לבנק. יתרת המשכנתא עולה כמו גם גובה ההחזר החודשי שלו. לעומת זאת, אם בוחרים לפרוע מסלול זה, לא נדרשים לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה (אם תאריך הפירעון הוא בתאריך השינוי, לא תהיה עמלה בכלל).

מסלול משתנה לא צמוד למדד (מל"צ) 

במסלול זה הריבית משתנה כל תקופה של חמש שנים אך כאן היא לא צמודה למדד. היא משתנה כל חמש שנים והלקוח מרוויח ריבית יחסית זולה בשנים הראשונות להלוואה. גם כאן לא תהיה עמלה גבוהה על פירעון מוקדם, בהתאם לתאריך הפירעון (עד כמה הוא לפני תאריך השינוי). אל תשכחו שזוהי ריבית יציבה יותר ממסלול משתנה צמוד מדד. אם אתם זוכרים, על יציבות משלמים. מסלול זה יהיה יקר יותר ממסלול צמוד למדד.

אם אתם מתלבטים בין שניהם תוכלו לבדוק מה צפי המדד לשנים הבאות. כמובן שיש גבול למה שניתן לצפות מראש וגם זה בעירבון מוגבל… תוכלו לערוך השוואה בין שני המסלולים. לבדוק מה ממוצע הריבית שלהם ולבחון את האופציה המתאימה והטובה ביותר.

מסלול זכאות, איך זה עובד?

מסלול זכאות הוא בעצם מסלול בעל ריבית נמוכה במיוחד. לא כל אחד זכאי לקבל מסלול זה. כדי ליהנות ממסלול זה יש לצבור לפחות 1000 נקודות.

מי שעדיין לא בן 30 והוא לא נשוי – לא זכאי.

מי שיש לו כבר דירה או שהיה לטו בעבר חלק בדירה כלשהי – לא זכאי.

איך מחשבים את צבירת הניקוד:

שנת נישואין מוסיפה 50 נקודות, על שנה ראשונה תקבלו 250 נקודות.

ילד ראשון יזכה אתכם ב 350 נקודות, ארבעת הילדים הנוספים יזכו ב 150 נקודות כל אחד.

אח/ אחות יזכו אתכם ב 50 נקודות כל אחד.

גם אם שירתתם בצבא 3 שנים תקבלו עוד 360 נקודות.

ריבית במסלול זה היא נמוכה משמעותית. אין בה עמלה על פירעון מוקדם והיא משתלמת במיוחד. אם עוד לא בדקתם את זכאותכם, בדקו אותה עכשיו, היא יכולה לחסוך לכם כסף רב.

מסלול צמוד מט"ח, למי הוא מתאים?

במסלול זה הריבית צמודה לשער החליפין של מטבע שנקבעה מראש. אם החלטתם שהיא תהיה צמודה לשער הדולר, כל פעם ששער החליפין של הדולר ישתנה, גם הריבית תשתנה בהתאם. מדובר במסלול לא יציב. הריבית יכולה להשתנות כל יום ולכן הבנק לא כל כך "אוהב" אותה. בנק ישראל לא מאפשר שמסלול כזה יהיה על יותר משליש מסכום ההלוואה. במרבית הפעמים נעדיף את מסלול הפריים וכך יוצא שמסלול זה נותר אי שם בצד. על ריבית זו אין עמלה על פירעון מוקדם. היא יכולה להתאים למי שרוצה לשלם את תשלומי המשכנתא שלו במטבע חוץ. לפני שאתם משלבים מסלול זה בתמהיל המשכנתא שלכם, בדקו אם הוא אכן מתאים לכם.

לסיכום,

ראינו כי הכרת מסלולי משכנתא היא חשובה לבחירת המסלולים שישובצו בתמהיל המשכנתא. ככל שתמהיל המשכנתא בנוי בצורה טובה יותר, המצב הכלכלי בהמשך יהיה טוב יותר. לכן, לא כדאי לזלזל בבניית תמהיל המשכנתא. חשוב שהיא תיעשה בצורה מקצועית ואחראית. הרווח הוא שלכם.

אם אתם מתקשים בהרכבת תמהיל משכנתא בעל מסלולי ריבית מתאימים, תוכלו תמיד להיעזר בייעוץ משכנתא שיכוון אתכם למסלול המתאים.

השאירו פרטים ונחזור אלכם
פרטיך ישמשו לצורך קבלת הצעת מחיר, בכפוף לתנאי השימוש ולמדיניות הפרטיות של האתר

מה יכול לגרום להתייקרות שירות יועצי המשכנתאות?

איך מגישים בפועל בקשה לסיוע בשכר דירה?

איך מקבלים סיוע בתשלום השכירות? הכל על סיוע בשכר דירה

כך תבחרו יועץ משכנתאות!

הכל על ההחזר החודשי של המשכנתא

למה כולם מדברים עכשיו על מחזור משכנתא